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入居審査の基本。何を審査する?

何を審査する?

先ず、入居審査って何を見るの?という初歩的なものから。勤続年数だとか、年齢だとかイロイロあるが、大きく結果を左右するのは以下の4つだ。その他のものは複合要件でしかない。

・年収(支払能力)
・職業(勤務先)
・保証人(続柄)
・人柄

しかく年収はあくまでも家賃との相関

まぁ、住みたい物件の家賃と常に相関関係にあることから、「支払い能力」という言葉のほうが当たっているのであろう。例えば、年収500万あっても家賃100万円の支払能力はない。また、多ければ多いほどよいわけだが、コレだけよければ必ず通るというものでもない。例えば、年収が基準以上でも怪しい会社だったり、多少低くてもきちんとした企業の社員だったりで変わってくる。この辺は次の「職業」で説明しよう。

しかく職業は以外と重要

先ず雇用形態。定着性の低い雇用形態は敬遠される傾向にある。フリーター、派遣・契約社員などが当てはまるだろう。次に職種。職業差別するつもりは全然ないが、審査上、マイナスイメージを持つ業種もある。水商売、肉体労働、運転手など。無論、思い込みなわけだが、事実としてある程度のハンデを追うことは受け止めておいたほうがよいだろう。

また、年収編で触れたが、いくら年収が高くても、職業でNGになることもある。何をやっているかわからない(不動産会社、貸主が理解できない)会社でかつ、異様に年収が高い人。要するに「あやしい」と思われてしまうわけだ。

ただ、基本的に職種は貸す側の勝手な先入観。それを挽回することを考えよう。会社の業務をきちんと説明したり、自らの真面目さをアピールすることも重要になるのだ。

しかく保証人は審査の要

基本的には本人と同等以上の収入があり、本人との続柄は2親等以内。つまり、親、兄弟、祖父祖母までだ。ただし、祖父祖母は年齢的に支払能力の問題があり、実際上は親兄弟と考えたほうがいいだろう。保証人の収入と続柄。この二点をクリアーしないと間違いなく審査上はマイナス要因となる。本人に少しでも不安がある場合、保証人の内容はは絶対条件になるぐらい重要視されるので、安易に考えないように。

保証人としての資格は「親>兄弟>>いとこ・祖父母>>>知人・友人」。知人、友人といいうのは借金の保証人にはなれても、賃貸の保証人として認められることは稀と考えよう。

しかくある意味最重要項目の人柄

入居審査は滞納に対する支払能力調査だけではない。集合住宅で問題を起こしそうかどうかなども重要な点だ。

また、特に地域密着型の不動産会社は「大家さんに喜んでもらえる」人を紹介したいという意向が強いため、人物評価は厳しくなる傾向がある。

まぁ、よほどのことがない限り、コレだけでNGというのはありえないが、横柄な態度、不真面目っぽいことがあからさまにわかれば、他になにか問題がある場合総合的に落とされる可能性は十分ある。

  ただ、逆に収入や職業に問題があった場合に挽回できる唯一の項目だ。年収イマイチ、保証人今ひとつ、人物最悪なんていうのは100%NGになるが、「この人なら大丈夫。」と不動産会社が考えれば、大家さんに審査をパスできるように口ぞえしてくれる。フリーター、無職の人あたりはここに全てをかけるしかない。

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入居審査は誰がするのか

しかく審査は事実上不動産会社がする

審査の是非は大家さんがするものと思っているかもしれないが、そうではない。最終決断は大家さんがするものの、判断の割合は不動産会社4、大家さん6ぐらいと考えよう。不動産会社は実際に入居者と面接しているので、その人柄も含め、最終決裁者である大家さんにアドバイスをする重要な役割をもつ。

つまり、書類審査は入居申込書を見て大家さんが、信頼できるかどうかの見極めは不動産会社がする。

  そもそも、例えば年収が多いか少ないかなどの判断基準は不動産会社がもつ。つまり、十分ならば大家さんに「問題なし」と伝えるし、足りないならば「足りません」と、判断基準を与えているわけだ。

特に、人柄の部分は100%不動産会社の主観。いかに不動産会社が重要な役割を負っているかを理解いただけるだろう。

しかく落ちちゃった!どうしよう

万が一、審査におっこってしまったらどうするか。先ず、落っこちた物件はきっぱりあきらめる。例えば、保証人を兄弟ではなく、親にしたらOKというような、もう一息という時は事前に話があるはずなので、不動産会社と十分話し合おう。申込書を提出している場合、本人の内容に問題があったということになる。これはどうしようもない。

不動産会社を変えるかどうか。これはケースバイケースになる。
先ず、例えば「年収が低いが信頼できる人だ。」と大家さんに口ぞえしてくれたにも関わらず、大家さんが断ったケース。この場合は、とりあえずその会社で他の物件を探してもらうのもありだ。先に書いたが、審査の基準は大家さんごとに違う。OKしてくれそうな大家さんの物件を紹介してくれるはずだ。

  次に、不動産会社の時点でほぼNGが決まってしまっているようなケース。言い換えれば大家さんにあなたを入居させることを勧めなかった場合だ。
審査において不動産会社の心証と言うのは非常に重要になるのだ。
つまり審査は2つの関門があってまずは不動産会社の第1関門を突破しなければならない次に大家さんという最終関門を突破して初めて契約となるのだ


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